Челябинск Сочи
График работы пн-пт с 9:00 до 18:00
заказать звонок
Кадастровые и инвентаризационные услуги: Проект планировки и межевания

Проект планировки и межевания

ОПЕРАТИВНОСТЬ
КАЧЕСТВО
СЕРВИС
НИЗКИЕ ЦЕНЫ

Как гласит градостроительный кодекс, проект межевания зачастую является частью проекта планировки территории, хотя и может существовать самостоятельно. Особенно когда мы говорим об СНТ  и о подготовке проектов для СНТ, а также и для других территорий, чаще всего относящихся для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства.

Если нам необходимо определить границы образуемых земельных участков или изменяемых границах земельных участков более чем на 10% от площади, указанной в правоустанавливающих документах, например, по государственным актам.

В таком случае, собственники вынуждены утверждать границы своих земельных участков через подготовку проекта межевания территории. Как правило, участники СНТ, в котором есть большое количество земельных участков с превышением площади, или границы СНТ не установлены должным образом, не обозначены земли общего пользования, или же существуют или имеют место быть реестровые ошибки: наложение земельных участков, некорректная постановка на кадастровый учёт и другие.

В этом случае проект межевания, либо в рамках проекта планировки и межевания территории, либо как самостоятельный проект, может решить проблемы собственников данного СНТ, а также существенно сэкономить деньги и время на проведение таких работ, упростить процедуру согласования как соседями, так и с регулирующими органами и с председателем СНТ.

Проблема в виде изменений, отмены, либо нанесения красных линий, а также изменение территорий, предназначенных для линейных объектов, или нанесение, обозначение этой территории, где должны располагаться линейные объекты: чаще всего это коммуникации, которые проходят по территории - также решается в рамках подготовки проекта планировки и межевания территории.
 
Проект межевания территории, в том числе,  является отличным решением при формировании, образовании или частичного  использования земель,  относящихся к муниципальной или государственной собственности.

В данных случаях все чаще регистраторы требуют проведения процедуры образования таких земельных участков через подготовку проекта межевания или по проекту планировки и межевания территории.

Случаи когда это может понадобиться бывают разные. Например такие,  когда мы хотим образовать земельный участок из земель, предназначенных для освоения территорий или предназначенных для аренды некоммерческой организации, созданной в целях ведения садоводческой деятельности.

Заказчиками проекта межевания или проекта планировки и межевания территории могут выступать физические лица, собственники земельных участков, расположенных на этой территории, председатели СНТ и органы местного самоуправления.
 

Почему СНТ  чаще всего заказывают проект планировки и межевания территории?

Основные проблемы, с которыми обращаются председатели или участники СНТ – это:

  • Возможность образования земельных участков в рамках границ СНТ,
  • Увеличение площади СНТ- смещение границ. Частая ситуация, когда участки участников СНТ уже начинают выходить за ранее образованные границы СНТ  (чтобы их расширить, увеличить площадь, заказывают как правило проект планировки и межевания территории)
  • Желание увеличения площади земельных участков более, чем на 10 % от площади, указанной в документах основания. Например, по документам площадь земельного участка шесть соток, а по факту  у половины СНТ соток гораздо больше - 8, 10 или больше. Проект планировки и межевания территории зачастую является решением данной проблемы:  привести документы, в том числе координаты границ земельных участков, в соответствие с реальной картиной.
  • В связи с большим интересом к переводу из садового дома в жилой, садовым товариществам часто необходимо увеличить мощности по электроэнергии, которая подается в СНТ. Для садовых домов требований гораздо меньше, нежели для индивидуального жилищного строительства. В связи с этим, СНТ  рассматривает возможность увеличения мощности через подготовку проекта планировки и межевания территории.
  • Большое количество СНТ сейчас озадачены решением такой проблемы как газификация и проведение водоснабжения по всей территории.  Для того чтобы делать это максимально комфортно для участников садовых товариществ,  в том числе в рамках закона, заказывается проект планировки и межевания территории, который предполагает размещение коммуникационных сетей, в частности газа и водоснабжения, на территории СНТ с обязательным соблюдением норм.

Градостроительный кодекс Российской Федерации (42-я статья) дает развернутый ответ на вопрос,  что такое проект планировки территории. Последние изменения  в который внесены в январе 2021 г.

До 1 января 2020 г. осуществить раздел территории СНТ на земельные участки можно было по упрощенной схеме: на основании утвержденного проекта организации и застройки территории СНТ или другого объединения.  Правда, актуально это было только для тех СНТ и иных объединений, которые до 2018г. утвердили свой проект организации и застройки территории.
 

Сколько стоит проект планировки и межевания территории и каков порядок выполнения работ?

В первую очередь между «Региональным кадастровым центром» и заказчиком, повторимся, это может быть любое физическое лицо,  являющееся собственником земельного участка в СНТ, коттеджного посёлка так и в рамках другой территории; председатель, который представляет интересы всех участников, застройщик  либо органы местного самоуправления, происходит заключение договора, в котором прописываются базовые зоны ответственности друг перед другом, указывается предварительный расчёт стоимости работ, исходя из площади и плотности застройки, количества земельных участков, в том числе количества участков, которые стоят на государственном кадастровом учете в установленном порядке.

Учитывается также количество объектов капитального строительства, в том числе стоящих на государственном кадастровом учёте.

Учитывается определена ли зона общего пользования, определена ли граница СНТ и будет ли она меняться.  Указывается, что стоимость проекта может измениться после получения технического задания из архитектуры.

После подписания договора с Региональным кадастровым центром, от лица кадастрового инженера и от лица заказчика, формируется запрос в архитектуру на предмет предоставления проекта планировки и межевания территории.

Для того чтобы убедиться, что данный проект не был разработан и утверждён ранее или не находится в разработке в текущий момент. 

Далее ожидается ответ от архитектуры.  В случае, если приходит ответ, что проект планировки межевания территории не разрабатывался, то следующий запрос состоит из обращения в архитектуру с просьбой предоставить техническое задание на подготовку проекта планировки и межевания территории.
Ответ на данный запрос обрабатывается примерно в течение месяца, как только ответ на запрос технического задания получен, «Региональный кадастровый центр» вправе приступить к выполнению проекта планировки и межевания территории. Но на этапе ожидания ответа из архитектуры, как правило, наши специалисты запрашивают исходные исторические документы.

Если мы говорим о садоводческом товариществе, это может быть  карта СНТ, если она была утверждена ранее, проект территории, список площадей и номеров земельных участков. 

Обращаем внимание, что в данном случае не используются подлежащие защите персональные данные собственников земельных участков необходимы, данные о количестве, размере и номерах земельных участков. Это исходные данные, на основании которых специалисты будут сравнивать результаты полевых работ в рамках выполнения проекта планировки и межевания территории.

Техническое задание на проект планировки и межевания территории приходит не всем садоводческим товариществам.  В случае, если не предусмотрено проекта планировки, то  архитектура так и отвечает: техническое задание на разработку проекта и планировки межевания территории не требуется,  данная территория, в предложенном примере СНТ, может своими силами разработать проект планировки и межевания, либо проект межевания в рамках градостроительных норм, правил застройки и землепользования относительно данной территории.
 
Чаще всего архитектура присылает ответ,  в котором подробно указаны требования к подготовке и разработке проекта планировки и межевания территории. Они могут отличаться от соседствующих СНТ, во многом это зависит от места расположения, о наличии санитарно-защитных зон, граничащих с территорией СНТ, либо пересекающих его, часто бывает, что граница лесничества, например, накладывается на границу СНТ, или природоохранная зона, расположенная недалеко от водоемов, таких как озера, реки  и прочие.
 

Что чаще всего может быть указано в техническом задании при подготовке проекта планировки и межевания территории?

Например, в исходной документации,  прописано, что используется топографическая съемка в масштабе один к пятиста (1:500) и используются Oртофото планы. Также  к исходной документации обязательно относится перечень сведений о зонах с особым использованием, например, особо охраняемых зонах регионального, федерального и местного значения.

Наше государство очень заботится о сохранении природных ресурсов, поэтому в исходную документацию обязательно будут включены сведения о о лесах, расположенных в границах лесного фонда и на иных территориях. Сюда же можно отнести водные объекты, находящиеся в федеральной или региональной, муниципальной собственности, в водоохранных зонах, прибрежных, береговых и защитных полосах.

Так же при разработке проекта важно обратить внимание на защитные зоны, вблизи источников питьевого водоснабжения.

Особое внимание следует обратить на объекты культурного наследия. Могут быть указаны другие защитные зоны в рамках законодательства Российской Федерации, которые необходимо учесть при подготовке проекта планировки и межевания территории.

При разработке проекта планировки межевания территории обязательно используются сведения, предоставленные Федеральной кадастровой палатой Федеральной службы государственной Регистрации, кадастра и картографии.

Которая в  некоторых документах может быть  обозначена как орган Росреестра. Основные документы, которые получают в этом органе - это кадастровые планы.

Важно запрашивать и использовать сведения о муниципальных или федеральных программах в отношении данной территории. Например, это могут быть программы по переселению, перераспределению или развитию инфраструктуры и другие.

Для выполнения требований по объектам культурного наследия, конечно, необходимо будет составить запрос в государственный комитет охраны объектов культурного наследия.
Также часто мы можем встретить в техническом задании требования о получении сведений о выданных градостроительных планах за последние три года, например.

Сведения о наличии на территории публичных сервитутов, а также сведения о землях, принадлежащих Российской Федерации, а также на земельных участках, находящихся на стадии проведения торгов, или находящихся в пользовании у других лиц на основании договора аренды и имеющим силу, то есть актуальными.

А если мы готовим проект планировки и межевания на еще не сформированную территорию, а не для действующего СНТ, например,  это могут быть какие-то жилые комплексы: как для многоквартирных домов,  так и для индивидуального жилищного строительства, коттеджных посёлков, могут попросить учесть радиус действия близлежащих пунктов полиции, поликлиник и пожарных служб, школ и иных социально-значимых объектов.

А если неподалёку или прямо на территории располагается, какое-либо производственное учреждение, то важно будет предоставить сведения, не несёт ли нахождение рядом опасности для здоровья граждан, к какому классу опасности мы можем отнести данное предприятие, в том числе это будет касаться как действующих предприятий, так и ранее существующих на данной территории, если еще не прошел  определенный период, после которого  опасность для проживания на данной территории для людей отсутствует.

Разумеется, мы не сможем обойтись без использования сведений о красных линиях, проходящих на территории, либо граничащих с территорией, для которой мы готовим проект планировки и межевания территории, также координатах утвержденных зон.

А так же будет использован проект на подготовку инженерных изысканий. Ознакомиться с видами инженерных изысканий, которые используются в рамках подготовки проекта планировки и межевания территории, можно в рамках чтения постановлением правительства Российской Федерации от 31 марта 2017 г. (№ 402)

Документация по проекту планировки межевания территории, как правило, состоит из двух частей:

  • проект планировки, включающий основную часть, которая подлежит утверждению, и обоснование проекта планировки территории.
  • проект межевания, который также включает в себя основную часть и обоснование проекта межевания территории.

В документации мы скорее всего встретим следующий перечень:

  • схема расположения территории, относительно которой готовим проект планировки и межевания территории в планировочной структуре населенного пункта.
  • схема границ территорий объектов культурного наследия
  • эскиз застройки  (если застройка только планируется) или фактическое расположение объектов капитального строительства в рамках территории
  • схема подключения к инженерным сетям, планируемая или фактически действующая.
  • схема вертикальной планировки территории, говоря простым языком, это схема, на которой будет отражено движение сточных вод.

Довольно объемную часть займет опорный план проекта планировки и проекта межевания территории, в котором мы найдем сведения о текущем состоянии территории, где будут схематично отражены используемые земельные участки, Баланс территории, сведения об охранных зонах, красных линиях, контурах и границах объектов капитального строительства на данной территории, зонах экологического риска и других сведениях.
Также большое количество листов проекта планировки и межевания территории, как правило, занимают таблицы.

Получить более подробную консультацию о подготовке проектов планировки и межевания территории вы можете в наших офисах, просто оставьте заявку, консультация наших специалистов бесплатна.

Отправить заявку
Контакты
Адрес: г. Челябинск,
ул. Курчатова 19 к2 (2 этаж, офис 230) 8 (351) 277 80 80
8 (966) 222 80 80
sgeo@bk.ru
ул. Труда, 166 А 8 (351) 77-666-02
Пр. Победы, 396 8 (351) 215-83-85
sgeo@bk.ru
График работы пн-пт с 9:00 до 18:00
Получить консультацию
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку
своих персональных данных и соглашаетесь
с политикой конфиденциальности